Hipoteka jest jednym z najczęściej stosowanych rodzajów zabezpieczenia wierzytelności. Powszechność jej stosowania w obrocie prawnym wynika z uwagi na jej wysoką efektywność wynikającą z istoty hipoteki, która przejawia się możliwością uzyskania zaspokojenia od dłużnika rzeczowego, w razie nieuzyskania zaspokojenia od dłużnika osobistego.

W przypadku gdy dłużnik rzeczowy nie jest jednocześnie dłużnikiem osobistym wierzyciela na rzecz którego została ustanowiona hipoteka, powstaje pomiędzy nimi odpowiedzialność solidarna niewłaściwa (in solidum). Różnica między nimi tkwi w zakresie odpowiedzialności względem wierzyciela hipotecznego tj. dłużnik osobisty odpowiada całym swoim majątkiem, natomiast dłużnik rzeczowy do wysokości wartości nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 319 k.p.c. odpowiedzialność dłużnika rzeczowego, ogranicza się nie tylko do jego udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką ale również do wysokości sumy zabezpieczenia, czyli do wysokości hipoteki umownej, która została ustanowiona na tej nieruchomości.

W tym miejscu wskazać należy, że uzyskanie przez wierzyciela tytułu wykonawczego przeciwko dłużnikowi osobistemu nie oznacza możliwości prowadzenia egzekucji z nieruchomości zabezpieczonej hipoteką stanowiącej własność dłużnika rzeczowego, nawet jeśli do jej zbycia doszło po uzyskaniu tytułu wykonawczego.

Przed wszczęciem egzekucji z nieruchomości stanowiącej własność dłużnika rzeczowego wierzyciel powinien uzyskać przeciwko wskazanemu dłużnikowi tytuł wykonawczy (wyrok Sądu Najwyższego z 25 sierpnia 2004, sygn. akt IV CK 606/03). Dla realizacji odpowiedzialności dłużnika rzeczowego wystarczającą legitymacją wierzyciela jest wpis hipoteki, bez potrzeby wykazania rzeczywistego istnienia zabezpieczonej wierzytelności (por. A. Szpunar „Akcesoryjność hipoteki”, Państwo i Prawo 1993/8, poz. 16). Z tego względu słuszny jest pogląd, iż dochodząc należności zabezpieczonej hipoteką wierzyciel może przywołać wyłącznie wpis hipoteki, dokumentowany stosownym odpisem z księgi wieczystej, jednak należy pamiętać o treści art. 73 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.2018.1916 t.j. z dnia 2018.10.05) zgodnie z treścią którego właściciel nieruchomości niebędący dłużnikiem osobistym może, niezależnie od zarzutów, które mu przysługują osobiście przeciwko wierzycielowi hipotecznemu, podnosić zarzuty przysługujące dłużnikowi oraz te, których dłużnik zrzekł się po ustanowieniu hipoteki.

Konkludując powyższe rozważania wskazać należy, że w przypadku gdy dłużnik osobisty jest także dłużnikiem rzeczowym, (jest właścicielem nieruchomości obciążanej hipoteką), to w celu zaspokojenia z przedmiotowej nieruchomości wystarczające jest uzyskanie tytułu wykonawczego przeciwko temu dłużnikowi. W przypadku jednak gdy brak jest tożsamości pomiędzy omawianymi dłużnikami to wierzyciel musi uzyskać tytuł wykonawczy na obu dłużników. Na marginesie wskazać należy, że brak jest przeciwwskazań aby dochodzi roszczenia w jednym postępowaniu zarówno przeciwko dłużnikowi osobistemu jak i dłużnikowi rzeczowemu.