Niebawem minie 1,5 roku obowiązywania zakazu licytacji nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkalne. W praktyce przeprowadzenia licytacji z tych nieruchomości oczekują sami dłużnicy.
Zgodnie z art. 15zzu ust 1 ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nim sytuacji kryzysowych z dnia 2 marca 2020 roku „w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.
Następnie zgodnie z art. 2 § 5 ustawy z dnia 14 maja 2020 roku o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 w prowadzono zakaz licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika. Zakaz ten dotyczy czasu obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz 90 dni po jego zakończeniu. Ustawa weszła w życie w terminie 14 dni od jej ogłoszenia, a zatem ograniczenie funkcjonuje już przeszło 15 miesięcy.
Powyższe rozwiązanie wyłączające możliwość licytowania nieruchomości w założeniach miało chronić dłużników przed utratą nieruchomości, które wykorzystywane są przez nich do celów mieszkalnych
w czasie trwania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz 90 dni po jego zakończeniu.
W rzeczywistości jest przyczyną zapaści – z danych Krajowej Rady Komorniczej wynika, że w stosunku do pierwszej połowy 2019, w pierwszej połowie 2020 r. liczba licytacji z nieruchomości spadła o ponad 50%.
Wystarczającą ochroną wydawałoby się prowadzenie przez ustawodawcę jedynie zakazu opróżniania lokali mieszkalnych, a nie uniemożliwienie ich licytacji, co skutkuje dalszym wzrostem zadłużenia.
Pozorna ochrona niekorzystna dla wszystkich
Przyjmijmy, że wierzyciel dochodzi od swojego dłużnika należności głównej stwierdzonej tytułem wykonawczym uprawniającym do naliczania dalszych odsetek ustawowych za opóźnienie od kwoty 350 000,00 zł. Zakładając, że okres stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii zostaje zakończony z dniem 15 maja 2021 roku, to powyższe wyłączenie licytacji obowiązywać będzie jeszcze przez 90 dni, czyli do dnia 13 sierpnia 2021 roku. W przyjętym powyżej okresie wstrzymania licytacji nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkalne wartość odsetek, które dłużnik zobowiązany jest zapłacić na rzecz wierzyciela wzrosła już o 23 520,00 zł (licząc od dnia 1 czerwca 2020 roku), a przecież stan epidemii/zagrożenia epidemicznego nadal trwa.
Na względzie trzeba mieć także fakt, że sądy wyznaczały będą terminy licytacji w kolejności wpływu wniosków. W praktyce oznacza to, że sąd wyznaczy licytację w jeszcze bardziej odległym – i trudnym obecnie do przewidzenia terminie – a zatem kwota odsetek nadal będzie wzrastać. Obciążenie dłużników dodatkowymi odsetkami wynikającymi z zakazu licytacji nieruchomości wprowadzonego ustawą covidową będzie najbardziej odczuwalne przy większych kwotach wierzytelności. Niestety, obecnie obowiązujące przepisy – tj. art. 9521 § 5 k.p.c. – nie pozwalają na prowadzenie licytacji nawet za zgodą dłużników.
Dłużnicy chcą licytacji nieruchomości
Obowiązujący zakaz licytacji nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkalne znacznie ogranicza zakres majątku dłużnika, z którego można prowadzić egzekucję. Od czasu jego wejścia w życie wyznaczane są jedynie terminy licytacji nieruchomości nie przeznaczonych na cele mieszkalne, m.in. rolnych, handlowo-usługowych, czy przemysłowych.
Wyłączenie możliwości licytowania nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkalne, przy uwzględnieniu wartości naliczonych odsetek oraz dodatkowych kosztów aktualizacji operatu szacunkowego de facto pogarsza sytuację dłużnika. Kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości z uwagi na „odroczenie” licytacji może być nie wystarczająca do pokrycia całego zadłużenia. Sytuacja mogłaby wyglądać zupełnie inaczej, gdyby ustawodawca nie wyłączył możliwości licytowania tych nieruchomości, bądź dopuścić taką możliwość za zgodą dłużnika. W praktyce dłużnicy często wskazują, że mimo trwającej pandemii i często skomplikowanej sytuacji finansowej chcieliby spłacić zadłużenie uzyskując środki właśnie ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej.
Promesa – tak, ale pod pewnymi warunkami
Sądy odmawiają wyznaczenia terminu licytacji nawet w przypadku wyrażenia zgody przez dłużnika. Jednym z rozwiązań pozwalających na spłatę zobowiązania poprzez sprzedaż nieruchomości jest uzyskanie promesy.
Promesa, najczęściej kojarzona z instytucjami bankowymi i kredytami hipotecznymi, jest obietnicą dokonania określonej czynności lub spełnienia określonego świadczenia.
Najprościej mówiąc, promesa to dokument potwierdzający zobowiązanie się do wykonania konkretnej czynności w przyszłości. W kontekście powyższych rozważań może to być np. zgoda wierzyciela na wykreślenie wpisu hipotecznego w księdze wieczystej (jeśli roszczenie dochodzone w sprawie zabezpieczone jest wpisem hipotecznym), czy też zgoda na wykreślenie wzmianki o prowadzonej egzekucji po spłacie zobowiązania.
Ważnym jest, by dłużnik uzyskał zgodę na sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki od każdego wierzyciela, na rzecz którego zajęta została nieruchomość, jak też wszystkich wierzycieli hipotecznych. Rozwiązanie to niestety może być niewykonalne w przypadku, gdy wartość kwoty uzyskanej ze sprzedaży nie będzie wystarczająca do pokrycia roszczeń wszystkich wierzycieli. W rezultacie mogą wówczas wystąpić znaczne trudności w ustaleniu sposobu spłaty każdego z wierzycieli. Odmowa wydania promesy chociażby przez jednego z wierzycieli i doprowadzenie do sprzedaży nieruchomości może spowodować kwestionowanie tej czynności w ramach skargi pauliańskiej.
Promesa określać powinna nieruchomość, która ma być przedmiotem sprzedaży, a także termin, w którym pozostaje ważna, tj. czas, do którego powinna nastąpić sprzedaż, a dłużnik powinien otrzymać środki na spłatę zobowiązania i przeznaczyć je na poczet spłaty zobowiązania wierzyciela. Oczywiście promesa wskazywać musi także czynność, do jakiej wykonania zobowiązuje się jej wystawca.
Promesa – z komornikiem lub bez
Realizacja promesy może odbywać się przy udziale Komornika Sądowego prowadzącego postępowanie, bądź też poza tym postępowaniem, przy czym dłużnik w każdym wypadku zobowiązany będzie do poniesienia na rzecz Komornika Sądowego kosztów opłaty stosunkowej. Wysokość tej opłaty będzie taka sama w przypadku sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji, realizacji promesy przy udziale Komornika Sądowego, jak też poza postępowaniem po poinformowaniu Komornika Sądowego przez wierzyciela o bezpośredniej spłacie zobowiązania. Warto wskazać także, że zgodnie z art. 24 ustawy o kosztach komorniczych opłata maksymalna pobierana przez Komornika nie może być wyższa niż 50 000,00 zł.
Reasumując wskazać należy, iż przedstawione rozwiązanie jest korzystne dla obydwu stron postępowania egzekucyjnego i nie koliduje z aktualnie obowiązującym zakazem licytacji nieruchomości mieszkalnej wprowadzonej w ramach tarczy antykryzysowej. Dla wierzyciela z oczywistych względów, gdyż zaspokoi on dochodzoną przez siebie należność, natomiast dłużnik uzyskuje możliwość szybszego „uwolnienia się” od ciążących na nim zobowiązań. Co więcej, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości z dużym prawdopodobieństwem będzie wyższa niż w przypadku sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji, a co za tym idzie jest większa szansa, że wszystkie zaległości dłużnika mogą zostać uregulowane.
Marta Kowalczuk-Kędzierska
adw. Arkadiusz Skwarek
