Gwarancje ochrony nowej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w kontekście dalszego prognozowanego spadku cen nieruchomości

Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku  o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, weszła w życie w dniu 1 lipca 2022 roku.

Jest to ustawowy następca uprzedniej ustawy o  ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zmiana dotykać może potencjalnie każdego kontrahenta dewelopera, w sytuacji kiedy transakcja nie została jeszcze zakończona, zwłaszcza, jeżeli przewiduje się przeniesienie własności za dwa lata od wejście w życie ustawy.

Ustawa ta nie stanowi całkowitej rewolucji w stosunku do uprzednich uregulowań. Jednocześnie, w zbiegu z wejściem w życie nowej ustawy, zauważalny jest już spadek cen nieruchomości, a prognozuje się, że spadki mogą się jeszcze pogłębić, zwłaszcza w kontekście utrudnień w dostępie do kredytów oraz pogorszenia sytuacji ekonomicznej. Ciężko przewidzieć trend w dalszej perspektywie czasowej, nie wykluczając wręcz spekulowanego załamania rynku sprzedaży.

Tym samym, wielu nabywców może dojść do przekonania, że warto byłoby znaleźć dobry powód do uwolnienia się od umowy zawartej przed spadkiem cen, celem nabycia innej nieruchomości, po atrakcyjniejszej cenie – względnie w celu uniknięcia wydatku, który okazał się jako przekraczający możliwości płatnicze w zmieniającej się rzeczywistości. Nowa ustawa może dostarczać ku temu nowych argumentów, wzmacniając dotychczasową ochronę zwłaszcza w zakresie odstąpienia od umowy oraz gwarantując pełny zwrot środków w takim przypadku.

Z założenia do projektu nowej ustawy, dowiedzieć się można, że ustawa stanowi odpowiedź na analizę doświadczeń zgromadzonych w okresie ponad sześcioletniego obowiązywania ustawy z dnia 16 września 2011 roku  o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Praktyczne i prawne problemy w stosowaniu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zdaniem inicjatorów mogły stanowić przeszkodę efektywnej ochrony nabywców w relacjach z deweloperem, która stanowi cel wprowadzenia przedmiotowej regulacji. Uznano, że konieczna jest poprawa skuteczności ochrony nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, poprawa bezpieczeństwa obrotu prawnego, wzrost poziomu akceptacji regulacji po stronie przedsiębiorców. Optymalizacja obecnie obowiązujących rozwiązań, zdaniem pomysłodawców, powinna zapewnić nabywcy bezpieczeństwo w relacjach z deweloperem, w tym również eliminację ryzyka utraty środków finansowych w przypadku upadłości dewelopera.

Jako kluczową zmianę w stosunku do obowiązującej uprzednio ustawy wskazano modyfikację katalogu środków ochrony wpłat nabywcy poprzez zastąpienie dotychczas obowiązującego zabezpieczenia w postaci otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oferowanego łącznie z dodatkowym zabezpieczeniem w postaci gwarancji ubezpieczeniowej albo gwarancji bankowej nowym sposobem zabezpieczenia jakim jest objęcie środków wpłacanych na mieszkaniowy rachunek powierniczy obowiązkiem odprowadzenia przez dewelopera składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Zgodnie z nową ustawą, dostępnymi dla dewelopera środkami ochrony wpłat nabywcy są, według wyboru dewelopera otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy albo zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Odpowiedzialność funduszu obejmuje przypadki upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek dewelopera, a także sytuacje odstąpienia od umowy deweloperskiej. Doprecyzowano także zakres przedmiotowy ustawy – to jest precyzyjnie wyjaśniono kiedy ma zastosowanie, a kiedy nie ma.

Nie są to jedyne zmiany – znowelizowano regulację związaną z prowadzeniem przez bank mieszkaniowego rachunku powierniczego, uprawnieniami kontrolnymi banku, umową deweloperską, umową rezerwacyjną, prospektem informacyjnym, procedurą odbioru, prawami i obowiązkami stron umowy deweloperskiej w przypadku upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz sankcji za brak środków ochrony.

Co bardzo istotne, rozszerzeniu uległ katalog przesłanek uprawniających nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej i innych umów zobowiązaniowych zawieranych z nabywcą, których celem jest przeniesienie własności. Jest to przy tym sankcja najdalej idąca – bo sprawia, że umowa nie jest dalej wiążąca, a strony są obowiązane do zwrotu wzajemnie świadczeń, tak jakby do zawarcia umowy nigdy nie doszło.

Tym samym, w razie skutecznego odstąpienia deweloper będzie musiał oddać to co zostało zapłacone, nie będzie mógł domagać się pozostałych świadczeń pieniężnych, a nieruchomość będzie musiała znaleźć nowego nabywcę. Z prawa odstąpienia od umowy może skorzystać każda ze stron w przypadku niewykonania określonych ściśle ustawą obowiązków przez drugą stronę.

Dotychczasowe przesłanki uprawniające do odstąpienia od umowy pozostały w mocy – jednak często zaostrzeniu i dodatkowemu formalizmowi uległy obowiązki dewelopera, z których naruszeniem wiązano prawo do odstąpienia od umowy. Jednocześnie, zwrot pełnej przekazanej deweloperowi wpłaty jest obecnie gwarantowany przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, prowadzony bez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, co oznacza minimalizację ryzyka nie odzyskania środków pieniężnych przekazanych deweloperowi.

Do nowych przesłanek uprawniających nabywcę do odstąpienia od umowy należą następujące sytuacje:

  1. brak zawarcia przez dewelopera umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego mimo takiego ustawowego obowiązku (a także w sytuacji wypowiedzenia przez bank dotychczasowej umowy),
  2. niepoinformowanie nabywcy o zawarciu umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z nowym bankiem w terminie 7 dni od dnia zawarcia takiej umowy (obowiązek ten jest konsekwencją obowiązku dewelopera zawarcia nowej umowy po upadłości banku prowadzącego rachunek), w tym przypadku nabywca ma prawo odstąpienia od umowy po upływie 60 dni od dnia podania do publicznej wiadomości informacji o wydaniu przez KNF decyzji dotyczącej upadłości banku lub postanowienia sądu w zakresie upadłości banku;
  3. brak zgody wierzyciela zabezpieczonego hipotekę, mimo obowiązku uzyskania takiej zgody;
  4. brak usunięcia przez dewelopera uznanej przez niego wady istotnej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego w dodatkowym terminie wyznaczonym przez nabywcę;
  5. stwierdzenie przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej.

Prawo odstąpienia od umowy, w zależności od powodu, obwarowane może być dodatkową formalnością w postaci zachowania terminu. Dodatkowym utrudnieniem jest zasadniczo wymóg złożenia oświadczenia w formie z notarialnie poświadczonym podpisem.

Przepisy dotyczące obowiązywania ustawy w nowym kształcie, wskazują, że zasadniczo przepisy mają zastosowanie do nowych przedsięwzięć deweloperskich, a nie tych, które są w toku i gdzie rozpoczęto już transakcje.

Szczegółowe regulacje jednak poszerzają zastosowanie części nowej ustawy do inwestycji w toku, w szczególności, nie będzie można w ogóle powoływać się już na starą regulację po upływie 2 lat od dnia wejścia w życie nowych przepisów, w sytuacji kiedy sprzedaż zakończono przed wejściem w życie nowej ustawy.

Z tego względu, mając w perspektywie prognozowane spadki cen nieruchomości, istotne jest, żeby upewnić się, że w indywidualnie podpisywanych umowach dopełniono wszystkich staranności i formalności wymaganych także nowymi przepisami, zwłaszcza, jeżeli nie prognozuje się przeniesienia własności nieruchomości w przeciągu najbliższych dwóch lat, w szczególności pod kątem naruszeń potencjalnie uprawniających do odstąpienia od umowy.

Instrument ten, może stanowić sposób dla nabywcy, który się rozmyślił, do bez kosztowego i zupełnie bezpiecznego wycofania się z umowy, celem skorzystania z nowej, korzystniejszej oferty, albo w ogóle w związku z rezygnacją z lokowania środków w nieruchomość.

Trzeba podkreślić, że deweloper ostatecznie poniesie ciężar finansowy konieczności zwrotu zainwestowanych przez nabywców środków, w związku z odstąpieniem od umowy. Tym samym, w przypadku określonych w przepisanych przypadkach braku staranności dewelopera w przygotowaniu lub realizacji inwestycji, umowa deweloperska może stać się dość bezpiecznym narzędziem spekulacji finansowej.

 

Radca Prawny: Waldemar Szubert