Do końca  czerwca br. banki w Polsce miały czas na dostosowanie się do reguł zawartych w Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego. Te zmiany dotyczą sposobu wyliczania zdolności kredytowej i mogą utrudnić życie części klientów. Do ofert banków musiał trafić także nowy typ kredytów hipotecznych.

Funkcjonujące od kilku lat wymogi tzw. minimalnego wkładu własnego w przypadku kredytów mieszkaniowych z jednej strony są w ostatnich miesiącach luzowane – z około 30 % do 10-15% . Rekordowo i historycznie najniższe stopy procentowe zachęcają do zaciągania kredytów w coraz wyższych kwotach – na co wpływ maja także rosnące ceny mieszkań. Z drugiej jednak strony, banki uważnie przyglądają się części klientów, szczególnie tych z branż najmocniej dotkniętych covidowymi restrykcjami.

Kredyty mieszkaniowe będą trudniej dostępne dla części klientów?

Od 1 lipca br. banki musiały też dostosować się do nowych wytycznych od Komisji Nadzoru Finansowego, zapisanych w Rekomendacji S.

Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego nakłada na banki obowiązek badania zdolności kredytowej dla okresu spłaty maksymalnie 25 lat. Co to oznacza w praktyce? Klient będzie musiał udowodnić, że kredyt na daną kwotę byłby w stanie spłacić w najwyżej 300 ratach – nawet, jeśli ostatecznie bank udzieli mu kredytu na dłuższy okres, np. 30 czy 35 lat.

Taka  metodologia obliczania  zdolności kredytowej może oznaczać otrzymanie kredytu na kwotę dużo niższą..

Trudniej  może być także osobom, które chcą zaciągnąć duży kredyt niedługo po podwyżce swojego wynagrodzenia. Rekomendacja S nakazuje bowiem bankom, aby te analizowały dochody klienta w skali całego roku. Dotychczas zwykle bazowały na danych z ostatnich trzech miesięcy przed złożeniem wniosku.

Kredyty mieszkaniowe ze stałym oprocentowaniem w każdym banku

Nowością jest wprowadzenie – w wyniku zaleceń Rekomendacji S – oferowania przez banki kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem. Oznacza to, że rata takiego kredytu nie mogłaby się zmieniać przez przynajmniej pięć lat. Wcześniej w Polsce funkcjonowały kredyty o zmiennym oprocentowaniu, w ramach których – wraz ze spadkiem lub wzrostem stóp procentowych w kraju (a konkretnie – międzybankowej stawki WIBOR) – wysokość rat mogła zmieniać się nawet co kilka miesięcy.

Z bieżących obserwacji rynku, wynika jednak, że banki  wprowadziły do swojej oferty kredyty ze stałym 5 letnim oprocentowaniem, jednak są one droższe.

Oprocentowanie stałe dostępne jest  nie tylko dla nowych kredytobiorców, ale także dla osób już spłacających kredyty. Jeśli ktoś jest zainteresowany zmianą, powinien zawnioskować o nią w banku, a następnie podpisać aneks do umowy kredytowej.

Oprocentowanie stałe daje co prawda względna stabilizację wysokości raty na okres pięciu lat,  jednak po tych pięciu latach- zakładając właściwie pewną na przestrzeni kilku, kilkunastu miesięcy podwyżkę stóp procentowych,  zmiana po 5 latach może być wyraźna i skokowa.

Czy wzrosną stopy procentowe?

Na ostatnich posiedzeniach Rady Polityki Pieniężnej niespodzianek nie ma – stopy procentowe pozostają na niezmienionym – dodajmy historycznie najniższym  – poziomie. Główna, referencyjna stopa nadal wynosi 0,10 %. To oznacza, że raty kredytów na razie nie wzrosną, mimo wszystko , z każdym miesiącem jesteśmy coraz bliżej dnia, kiedy RPP zacznie stopy procentowe podnosić, co może spowodować sporą podwyżkę rat naszych kredytów.

Raty kredytów pójdą w górę, choć oczywiście skala tych wzrostów zależeć będzie od kilku czynników – np. od wysokości kredytu,  długości okresu spłaty, ale także tego, w jakim tempie czy w jakim momencie okresu spłaty kredytu stopy będą rosnąć.

Kiedy stopy mogą pójść w górę?

To, kiedy stopy procentowe mogą pójść w górę, jest obiektem wielu spekulacji ekonomistów. Można powiedzieć, że podzielili się oni na dwa obozy. Jeden uważa, że cykl podwyżek rozpocznie się już w listopadzie br., po kolejnej projekcji inflacyjnej NBP. Drugi – że bardziej prawdopodobne są podwyżki już w 2022 r., zapewne w jego pierwszej połowie.

Ostatnio nieco głośniej jest jednak także o trzeciej możliwości – a mianowicie, że RPP nie zdecyduje się na podwyżki stóp nawet w 2022 r. Zgodnie z prognozą ekonomistów Credit Agricole, cykl zacieśniania polityki pieniężnej rozpocznie się dopiero w pierwszym kwartale 2023 r.

Już teraz jednak, decydując się na kredyt o zmiennym oprocentowaniu powinniśmy mieć świadomość ryzyka stopy procentowej, ale także, że zanim weźmiemy taki kredyt powinniśmy myśleć długofalowo – czyli zapoznać się ze wszystkimi warunkami umowy,  zrobić symulację raty kredytu przy różnych wysokościach oprocentowania, po to żeby mieć pewność, że nawet przy wyższych stopach procentowych będziemy w stanie kredyt spłacać.

 

Bogusław Gębarowski