Powierzchnia użytkowa
Powierzchnia użytkowa i ściany działowe o co chodzi?
Czy mogę odzyskać od dewelopera pieniądze za powierzchnię pod ściankami działowymi?
Ścianki działowe wewnątrz lokali, to ściany, które rozdzielają poszczególne pomieszczenia.
Powierzchnia użytkowa pod ścianami działowymi, to powierzchnia, która znajduje się pod ścianami, a nie pomiędzy ścianami.
Jeżeli pomiędzy 2015 a 2023 rokiem kupowałeś mieszkanie albo dom jednorodzinny od dewelopera, jest bardzo duża szansa, że deweloper doliczył do powierzchni użytkowej powierzchnię pod ścianami działowymi. Z tego powodu mogłeś nadpłacić nawet między 20 a 40 tys. złotych.
Bezpłatna weryfikacja
Zostaw nam twój adres mailowy poprzez poniższy formularz, a wrócimy do Ciebie z informacją, czego potrzebujemy, aby zweryfikować, czy deweloper w Twoim wypadku policzył powierzchnię działową pod ściankami działowymi i jakiej kwoty możesz domagać się od dewelopera. Analiza i informacja w tym zakresie są zupełnie bezpłatne. W razie późniejszej woli współpracy, wysyłamy ofertę ze szczegółowymi wyjaśnieniami.
Zwrot pieniędzy za powierzchnię użytkową pod ścianami działowymi
Czy kształtuje się linia orzecznicza korzystna dla nabywców mieszkań?
Przez lata deweloperzy wliczali do powierzchni użytkowej metry pod ścianami działowymi, co zwiększało koszty zakupu mieszkań. W ostatnim czasie sądy coraz częściej stają po stronie nabywców, którzy walczą o odzyskanie nadpłaconych kwot. Wyroki z 2023 i 2024 roku mogą okazać się przełomowe, ale czas na zgłoszenie roszczeń jest ograniczony. Poniżej przytaczamy regulacje i najnowsze orzecznictwo, które wpływają na sytuację właścicieli mieszkań.
Osoby, które kupowały lub były zainteresowane kupnem mieszkania wiedzą, że ostateczną cenę oblicza się na podstawie stawki za metr kwadratowy. Wiadomo jest również, że najczęściej płaci się za tzw. „powierzchnię użytkową”, a więc za podłogę wewnątrz ścian, na której możemy postawić stopę i którą możemy zaaranżować według własnego uznania. Tyle teoria.
Praktyka na rynku deweloperskim bywała jednak zupełnie inna. Otóż deweloperzy do powierzchni użytkowej bardzo często wliczali również powierzchnię pod ścianami, a konkretnie ścianami dzielącymi poszczególne pokoje. Taką powierzchnię podłogi pod ścianami „użytkować” jest już trudno. Ani stopy, ani kanapy się tam nie postawi. W efekcie, kupując np. 70-metrowe mieszkanie tak naprawdę w świetle ścian po podłodze można było otrzymać ok. 67 metrów kwadratowych. To niebagatelna różnica zważywszy, że 3 metry kwadratowe to często powierzchnia np. całej łazienki czy przedpokoju.
Część z deweloperów wprost informowała na rzutach mieszkań o powierzchni użytkowej w poszczególnych pomieszczeniach oraz w odrębnej pozycji – „pod ściankami działowymi”.
Deweloperzy twierdzą, że na zaliczanie powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej pozwalała im obowiązująca do niedawna norma liczenia powierzchni. Cytują fragment, z którego wynika, że do powierzchni użytkowej można zaliczyć powierzchnię „elementów nadających się do demontażu takich jak: ścianki działowe (..)”. Problem w tym, że ściany murowane i otynkowane, w których częstokroć poprowadzone są media – instalacje gazowe, wodne czy elektryczne, trudno określić „ściankami” nadającymi się do demontażu. Są to ściany działowe stanowiące stałe przegrody budowlane, a więc bez cechy „nadających się do demontażu”.
Ściankami nadającymi się do demontażu są z pewnością przepierzenia jak ścianki harmonijkowe, modułowe czy przesuwne, zaprojektowane już z myślą o demontażu. Gdyby uznać, że ściany murowane są ściankami nadającymi się do demontażu, to jakie ścianki działowe się do demontażu nie nadają? No właśnie. Zdanie to podziela wielu architektów, inżynierów i geodetów, którzy sprawę analizowali, w tym ci z Polskiego Komitetu Normalizacyjnego, którzy wydali normę liczenia powierzchni. W ostatnich miesiącach głośno było już nie tylko o stanowisku ekspertów, ale również prawomocnych wyrokach sądowych, które podzielają argumentację nabywców nieruchomości.
Orzecznictwo korzystne dla nabywców
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z grudnia 2023 r.
Jednym z głównych argumentów podnoszonych przez deweloperów jest to, że nieważne, iż ściana wewnątrz lokalu jest murowana i prowadzone są przez nią przewody elektryczne, skoro nie jest ścianą nośną, to właściciel lokalu może ją dowolnie wyburzyć, czy „postawić w innym miejscu”. Ta „dowolność” burzenia i stawiania nowych ścian wewnątrz lokalu miała bardzo formalny wymiar, deweloperom chodziło bowiem przede wszystkim o to, że takie burzenie i stawianie ścian wewnątrz lokalu nie wymagało ani zgłoszenia ani wnioskowania o pozwolenie na budowę do organów architektoniczno-budowlanych. Tymczasem z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 grudnia 2023 r., sygn. II OSK 500/21 wynika coś zupełnie przeciwnego, a mianowicie, że zburzenie/dobudowanie ścian działowych wewnątrz lokalu (o ile zmieni się powierzchnia pomieszczeń, czyli prawie zawsze) traktować należy jako przebudowę (roboty budowlane) co wiązać się może z koniecznością uzyskania pozwolenie na budowę!
Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z kwietnia 2024 r.
Innym zasadniczym argumentem deweloperów jest to, że przecież nabywca podpisując umowę deweloperską godzi się ze sposobem obliczania powierzchni użytkowej. To znaczy, że składając podpis pod umową, konsument porozumiewa się z deweloperem co do tego, w jaki sposób obliczana jest powierzchnia lokalu i cena i nie może tego później kwestionować.
Problem w tym, że deweloperzy często w umowach deweloperskich z jednej strony twierdzą, że stosują normę liczenia powierzchni (PN-ISO 9836:1997) zgodnie z jej treścią, a jednocześnie liczą powierzchnię niezgodnie z tą normą.
Sąd Okręgowy Warszawa Praga uznał, że takie działanie stanowi wprowadzanie konsumenta w błąd co do obowiązującego sposobu określenia powierzchni użytkowej lokalu i wykorzystuje brak rozeznania konsumentów w tej materii. Jednocześnie w tej konkretnej sprawie przeciwko bardzo dużemu deweloperowi Sąd stwierdził, że deweloper przyznał sobie prawo do jednostronnego zawyżenia kwoty do zapłaty na skutek bezprawnego zwiększenia powierzchni użytkowej stanowiącej podstawę do ustalenia jego ceny. Ostatecznie, prawomocnie zasądził zwrot części ceny na rzecz konsumentów, odpowiadającej powierzchni pod ściankami działowymi.
Wnioski
Oczywiście nie ma co się łudzić, że ktoś dobuduje brakujące metry. Jednakże, skoro płacimy np. po 10 tysięcy za metr powierzchni użytkowej, a okazuje się, że brakuje nam trzech metrów, to trudno kwestionować wniosek, że zapłaciliśmy o 30 tysięcy złotych za dużo, a ktoś się naszym kosztem wzbogacił.
Powierzchnia użytkowa – definicja, czym jest, jak ją obliczać?
Definicja powierzchni użytkowej w budownictwie mieszkaniowym wynika z normy PN-ISO. Najczęściej błędnie interpretowana przez deweloperów była norma PN – ISO 9836:1997.
Zgodnie z normą „Powierzchnia użytkowa jest to część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku” (punkt 5.1.7.1. Normy).
Powierzchnia kondygnacji netto (w tym powierzchnia użytkowa) razem z powierzchnią konstrukcji składa się na powierzchnię całkowitą budynku.
To znaczy, że powierzchnia użytkowa, nie może być jednocześnie powierzchnią konstrukcji.
Murowane, stałe ściany działowe norma zalicza do powierzchni konstrukcji (nawet jeżeli nie są „ścianami nośnymi”) a nie do powierzchni użytkowej.
Zgodnie z fragmentem normy:
Powierzchnia konstrukcji jest częścią powierzchni całkowitej kondygnacji (na rzucie poziomym na poziomie podłogi) i jest to powierzchnia utworzona przez elementy zamykające (np. ściany nośne zewnętrzne i wewnętrzne) i powierzchnie słupów, pionów wentylacyjnych, kominów, ścian działowych itp. oraz powierzchnie, przez które nie można przejść (..).
Powyższe stanowi wyraźne odróżnienie ściany nośnej wewnętrznej od ściany działowej. Czyli ściana działowa nie musi być ścianą nośną. Pomimo tego oba rodzaje tych ścian (zarówno ściana działowa nośna jak i ściana działowa nie nośna) wchodzą do powierzchni konstrukcji, a nie powierzchni użytkowej.
Inną od ściany działowej wchodzącej do powierzchni konstrukcji jest „ścianka działowa nadająca się do demontażu”.
Zgodnie z normą do powierzchni użytkowej wliczane są także elementy nadające się do demontażu takie jak: ścianki działowe, rury, kanały.
Skoro ściana działowa i ścianka działowa nadająca się do demontażu są innym rodzajem ścian. To czym jest ścianka działowa nadająca się do demontażu?
Są to ścianki nadające się zgodnie z nazwą do demontażu, których położenie można zmienić bez ich zniszczenia lub prac rozbiórkowych, często montowane na klipsy, przesuwne, modułowe, harmonijkowe. Zazwyczaj są to ściany stosowane w biurach, call center, salach bankietowych, bardzo rzadko w budownictwie mieszkaniowym.
Niestety, ale część deweloperów, chcąc zarobić więcej albo zaprezentować swoją ofertę korzystniej murowane ściany działowe błędnie określała mianem „ścianek działowych nadających się do demontażu”, w skutek czego zawyżali powierzchnię użytkową mieszkań.
