Wiele wspólnot mieszkaniowych boryka się z problemem niepłacących właścicieli mieszkań. W wyniku takiej sytuacji reszta lokatorów ponosi zwiększone koszty utrzymania wspólnej nieruchomości. Może też dojść do sytuacji, ze wspólnota mieszkaniowa nie będzie dysponować odpowiednią ilością pieniędzy na niezbędne prace remontowe. Dlatego tak ważne jest aby wspólnota mieszkaniowa reagowała w takich sytuacjach jak najszybciej.
Po pierwsze wspólnota mieszkaniowa powinna przed wystąpieniem z powództwem wysłać do dłużnika wezwanie do zapłaty, w którym informuje go o zaistniałym zadłużeniu. Pismo powinno również zawierać wysokość zadłużenia oraz informację z jakiego tytułu i za jaki okres właściciel zalega z opłatami. Jest to o tyle istotne, gdyż zgodnie z art. 187 § 1 pkt. 3 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. kodeks postępowania cywilnego pozew powinien zawierać informację, czy strony podjęły próbę mediacji lub innego pozasądowego sposobu rozwiązania sporu, a w przypadku gdy takich prób nie podjęto, wyjaśnienie przyczyn ich niepodjęcia.
Jednakże w sytuacji, gdy lokator w dalszym ciągu nie uregulował swoich zaległości wspólnota mieszkaniowa może zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.- ustawy o własności lokali dochodzić swoich należności w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wartość. Jeżeli zadłużony członek wspólnoty mieszkaniowej nie wniesie sprzeciwu w terminie dwóch tygodni od doręczenia nakazu zapłaty zyskuje on moc prawomocnego wyroku.
Zgodnie z art. 16 ust. 1 ww. ustawy w razie długotrwałego zalegania z zapłatą należnych opłat wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Należy jednakże pamiętać, że zarówno dochodzenie należności w postępowaniu upominawczym jak i wystąpienie do sądu z żądaniem sprzedaży lokalu w drodze licytacji wykraczają poza czynności zwykłego zarządu. Oznacza to, że wspólnota musi podjąć odpowiednią uchwałę oraz udzielić zarządowi odpowiedniego pełnomocnictwa.

Podkreślenia wymaga fakt, że zgodnie z art. 118 kodeksu cywilnego termin przedawnienia dla roszczeń o świadczenia okresowe wynosi trzy lata dla każdego roszczenia osobno.

Wspólnota mieszkaniowa może również zgodnie z art. 56 ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym wystąpić do sądu z wnioskiem o wpisanie dłużnika do rejestru dłużników niewypłacalnych. Jednakże warunkiem koniecznym wystąpienia z takim wnioskiem jest uzyskanie tytułu wykonawczego wystawionego przeciwko właścicielowi mieszkania.