{"id":3395,"date":"2022-08-08T00:00:00","date_gmt":"2022-08-07T22:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/i-rs.pl\/zmiany-w-ustawie-deweloperskiej-2\/"},"modified":"2022-08-08T00:00:00","modified_gmt":"2022-08-07T22:00:00","slug":"zmiany-w-ustawie-deweloperskiej-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/i-rs.pl\/en\/zmiany-w-ustawie-deweloperskiej-2\/","title":{"rendered":"ZMIANY W USTAWIE DEWELOPERSKIEJ"},"content":{"rendered":"

Gwarancje ochrony nowej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w kontek\u015bcie dalszego prognozowanego spadku cen nieruchomo\u015bci<\/u><\/strong><\/p>\n

Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku\u00a0 o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, wesz\u0142a w \u017cycie w dniu 1 lipca 2022 roku.<\/p>\n

Jest to ustawowy nast\u0119pca uprzedniej ustawy o\u00a0 ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zmiana dotyka\u0107 mo\u017ce potencjalnie ka\u017cdego kontrahenta dewelopera, w sytuacji kiedy transakcja nie zosta\u0142a jeszcze zako\u0144czona, zw\u0142aszcza, je\u017celi przewiduje si\u0119 przeniesienie w\u0142asno\u015bci za dwa lata od wej\u015bcie w \u017cycie ustawy.<\/p>\n

Ustawa ta nie stanowi ca\u0142kowitej rewolucji w stosunku do uprzednich uregulowa\u0144. Jednocze\u015bnie, w zbiegu z wej\u015bciem w \u017cycie nowej ustawy, zauwa\u017calny jest ju\u017c spadek cen nieruchomo\u015bci, a prognozuje si\u0119, \u017ce spadki mog\u0105 si\u0119 jeszcze pog\u0142\u0119bi\u0107, zw\u0142aszcza w kontek\u015bcie utrudnie\u0144 w dost\u0119pie do kredyt\u00f3w oraz pogorszenia sytuacji ekonomicznej. Ci\u0119\u017cko przewidzie\u0107 trend w dalszej perspektywie czasowej, nie wykluczaj\u0105c wr\u0119cz spekulowanego za\u0142amania rynku sprzeda\u017cy.<\/p>\n

Tym samym, wielu nabywc\u00f3w mo\u017ce doj\u015b\u0107 do przekonania, \u017ce warto by\u0142oby znale\u017a\u0107 dobry pow\u00f3d do uwolnienia si\u0119 od umowy zawartej przed spadkiem cen, celem nabycia innej nieruchomo\u015bci, po atrakcyjniejszej cenie \u2013 wzgl\u0119dnie w celu unikni\u0119cia wydatku, kt\u00f3ry okaza\u0142 si\u0119 jako przekraczaj\u0105cy mo\u017cliwo\u015bci p\u0142atnicze w zmieniaj\u0105cej si\u0119 rzeczywisto\u015bci. Nowa ustawa mo\u017ce dostarcza\u0107 ku temu nowych argument\u00f3w, wzmacniaj\u0105c dotychczasow\u0105 ochron\u0119 zw\u0142aszcza w zakresie odst\u0105pienia od umowy oraz gwarantuj\u0105c pe\u0142ny zwrot \u015brodk\u00f3w w takim przypadku.<\/p>\n

Z za\u0142o\u017cenia do projektu nowej ustawy, dowiedzie\u0107 si\u0119 mo\u017cna, \u017ce ustawa stanowi odpowied\u017a na analiz\u0119 do\u015bwiadcze\u0144 zgromadzonych w okresie ponad sze\u015bcioletniego obowi\u0105zywania ustawy z dnia 16 wrze\u015bnia 2011 roku\u00a0 o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Praktyczne i prawne problemy w stosowaniu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zdaniem inicjator\u00f3w mog\u0142y stanowi\u0107 przeszkod\u0119 efektywnej ochrony nabywc\u00f3w w relacjach z deweloperem, kt\u00f3ra stanowi cel wprowadzenia przedmiotowej regulacji. Uznano, \u017ce konieczna jest poprawa skuteczno\u015bci ochrony nabywc\u00f3w lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, poprawa bezpiecze\u0144stwa obrotu prawnego, wzrost poziomu akceptacji regulacji po stronie przedsi\u0119biorc\u00f3w. Optymalizacja obecnie obowi\u0105zuj\u0105cych rozwi\u0105za\u0144, zdaniem pomys\u0142odawc\u00f3w, powinna zapewni\u0107 nabywcy bezpiecze\u0144stwo w relacjach z deweloperem, w tym r\u00f3wnie\u017c eliminacj\u0119 ryzyka utraty \u015brodk\u00f3w finansowych w przypadku upad\u0142o\u015bci dewelopera.<\/p>\n

Jako kluczow\u0105 zmian\u0119 w stosunku do obowi\u0105zuj\u0105cej uprzednio ustawy wskazano modyfikacj\u0119 katalogu \u015brodk\u00f3w ochrony wp\u0142at nabywcy poprzez zast\u0105pienie dotychczas obowi\u0105zuj\u0105cego zabezpieczenia w postaci otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oferowanego \u0142\u0105cznie z dodatkowym zabezpieczeniem w postaci gwarancji ubezpieczeniowej albo gwarancji bankowej nowym sposobem zabezpieczenia jakim jest obj\u0119cie \u015brodk\u00f3w wp\u0142acanych na mieszkaniowy rachunek powierniczy obowi\u0105zkiem odprowadzenia przez dewelopera sk\u0142adki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.<\/p>\n

Zgodnie z now\u0105 ustaw\u0105, dost\u0119pnymi dla dewelopera \u015brodkami ochrony wp\u0142at nabywcy s\u0105, wed\u0142ug wyboru dewelopera otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy albo zamkni\u0119ty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Odpowiedzialno\u015b\u0107 funduszu obejmuje przypadki upad\u0142o\u015bci dewelopera lub banku prowadz\u0105cego rachunek dewelopera, a tak\u017ce sytuacje odst\u0105pienia od umowy deweloperskiej. Doprecyzowano tak\u017ce zakres przedmiotowy ustawy \u2013 to jest precyzyjnie wyja\u015bniono kiedy ma zastosowanie, a kiedy nie ma.<\/p>\n

Nie s\u0105 to jedyne zmiany \u2013 znowelizowano regulacj\u0119 zwi\u0105zan\u0105 z prowadzeniem przez bank mieszkaniowego rachunku powierniczego, uprawnieniami kontrolnymi banku, umow\u0105 dewelopersk\u0105, umow\u0105 rezerwacyjn\u0105, prospektem informacyjnym, procedur\u0105 odbioru, prawami i obowi\u0105zkami stron umowy deweloperskiej w przypadku upad\u0142o\u015bci banku prowadz\u0105cego mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz sankcji za brak \u015brodk\u00f3w ochrony.<\/p>\n

Co bardzo istotne, rozszerzeniu uleg\u0142 katalog przes\u0142anek uprawniaj\u0105cych nabywc\u0119 do odst\u0105pienia od umowy deweloperskiej i innych um\u00f3w zobowi\u0105zaniowych zawieranych z nabywc\u0105, kt\u00f3rych celem jest przeniesienie w\u0142asno\u015bci. Jest to przy tym sankcja najdalej id\u0105ca \u2013 bo sprawia, \u017ce umowa nie jest dalej wi\u0105\u017c\u0105ca, a strony s\u0105 obowi\u0105zane do zwrotu wzajemnie \u015bwiadcze\u0144, tak jakby do zawarcia umowy nigdy nie dosz\u0142o.<\/p>\n

Tym samym, w razie skutecznego odst\u0105pienia deweloper b\u0119dzie musia\u0142 odda\u0107 to co zosta\u0142o zap\u0142acone, nie b\u0119dzie m\u00f3g\u0142 domaga\u0107 si\u0119 pozosta\u0142ych \u015bwiadcze\u0144 pieni\u0119\u017cnych, a nieruchomo\u015b\u0107 b\u0119dzie musia\u0142a znale\u017a\u0107 nowego nabywc\u0119. Z prawa odst\u0105pienia od umowy mo\u017ce skorzysta\u0107 ka\u017cda ze stron w przypadku niewykonania okre\u015blonych \u015bci\u015ble ustaw\u0105 obowi\u0105zk\u00f3w przez drug\u0105 stron\u0119.<\/p>\n

Dotychczasowe przes\u0142anki uprawniaj\u0105ce do odst\u0105pienia od umowy pozosta\u0142y w mocy \u2013 jednak cz\u0119sto zaostrzeniu i dodatkowemu formalizmowi uleg\u0142y obowi\u0105zki dewelopera, z kt\u00f3rych naruszeniem wi\u0105zano prawo do odst\u0105pienia od umowy. Jednocze\u015bnie, zwrot pe\u0142nej przekazanej deweloperowi wp\u0142aty jest obecnie gwarantowany przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, prowadzony bez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, co oznacza minimalizacj\u0119 ryzyka nie odzyskania \u015brodk\u00f3w pieni\u0119\u017cnych przekazanych deweloperowi.<\/p>\n

Do nowych przes\u0142anek uprawniaj\u0105cych nabywc\u0119 do odst\u0105pienia od umowy nale\u017c\u0105 nast\u0119puj\u0105ce sytuacje:<\/p>\n

    \n
  1. brak zawarcia przez dewelopera umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego mimo takiego ustawowego obowi\u0105zku (a tak\u017ce w sytuacji wypowiedzenia przez bank dotychczasowej umowy),<\/li>\n
  2. niepoinformowanie nabywcy o zawarciu umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z nowym bankiem w terminie 7 dni od dnia zawarcia takiej umowy (obowi\u0105zek ten jest konsekwencj\u0105 obowi\u0105zku dewelopera zawarcia nowej umowy po upad\u0142o\u015bci banku prowadz\u0105cego rachunek), w tym przypadku nabywca ma prawo odst\u0105pienia od umowy po up\u0142ywie 60 dni od dnia podania do publicznej wiadomo\u015bci informacji o wydaniu przez KNF decyzji dotycz\u0105cej upad\u0142o\u015bci banku lub postanowienia s\u0105du w zakresie upad\u0142o\u015bci banku;<\/li>\n
  3. brak zgody wierzyciela zabezpieczonego hipotek\u0119, mimo obowi\u0105zku uzyskania takiej zgody;<\/li>\n
  4. brak usuni\u0119cia przez dewelopera uznanej przez niego wady istotnej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego w dodatkowym terminie wyznaczonym przez nabywc\u0119;<\/li>\n
  5. stwierdzenie przez rzeczoznawc\u0119 budowlanego istnienia wady istotnej.<\/li>\n<\/ol>\n

    Prawo odst\u0105pienia od umowy, w zale\u017cno\u015bci od powodu, obwarowane mo\u017ce by\u0107 dodatkow\u0105 formalno\u015bci\u0105 w postaci zachowania terminu. Dodatkowym utrudnieniem jest zasadniczo wym\u00f3g z\u0142o\u017cenia o\u015bwiadczenia w formie z notarialnie po\u015bwiadczonym podpisem.<\/strong><\/p>\n

    Przepisy dotycz\u0105ce obowi\u0105zywania ustawy w nowym kszta\u0142cie, wskazuj\u0105, \u017ce zasadniczo przepisy maj\u0105 zastosowanie do nowych przedsi\u0119wzi\u0119\u0107 deweloperskich, a nie tych, kt\u00f3re s\u0105 w toku i gdzie rozpocz\u0119to ju\u017c transakcje.<\/p>\n

    Szczeg\u00f3\u0142owe regulacje jednak poszerzaj\u0105 zastosowanie cz\u0119\u015bci nowej ustawy do inwestycji w toku, w szczeg\u00f3lno\u015bci, nie b\u0119dzie mo\u017cna w og\u00f3le powo\u0142ywa\u0107 si\u0119 ju\u017c na star\u0105 regulacj\u0119 po up\u0142ywie 2 lat od dnia wej\u015bcia w \u017cycie nowych przepis\u00f3w, w sytuacji kiedy sprzeda\u017c zako\u0144czono przed wej\u015bciem w \u017cycie nowej ustawy.<\/p>\n

    Z tego wzgl\u0119du, maj\u0105c w perspektywie prognozowane spadki cen nieruchomo\u015bci, istotne jest, \u017ceby upewni\u0107 si\u0119, \u017ce w indywidualnie podpisywanych umowach dope\u0142niono wszystkich staranno\u015bci i formalno\u015bci wymaganych tak\u017ce nowymi przepisami, zw\u0142aszcza, je\u017celi nie prognozuje si\u0119 przeniesienia w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci w przeci\u0105gu najbli\u017cszych dw\u00f3ch lat, w szczeg\u00f3lno\u015bci pod k\u0105tem narusze\u0144 potencjalnie uprawniaj\u0105cych do odst\u0105pienia od umowy.<\/p>\n

    Instrument ten, mo\u017ce stanowi\u0107 spos\u00f3b dla nabywcy, kt\u00f3ry si\u0119 rozmy\u015bli\u0142, do bez kosztowego i zupe\u0142nie bezpiecznego wycofania si\u0119 z umowy, celem skorzystania z nowej, korzystniejszej oferty, albo w og\u00f3le w zwi\u0105zku z rezygnacj\u0105 z lokowania \u015brodk\u00f3w w nieruchomo\u015b\u0107.<\/p>\n

    Trzeba podkre\u015bli\u0107, \u017ce deweloper ostatecznie poniesie ci\u0119\u017car finansowy konieczno\u015bci zwrotu zainwestowanych przez nabywc\u00f3w \u015brodk\u00f3w, w zwi\u0105zku z odst\u0105pieniem od umowy. Tym samym, w przypadku okre\u015blonych w przepisanych przypadkach braku staranno\u015bci dewelopera w przygotowaniu lub realizacji inwestycji, umowa deweloperska mo\u017ce sta\u0107 si\u0119 do\u015b\u0107 bezpiecznym narz\u0119dziem spekulacji finansowej.<\/p>\n

     <\/p>\n

    Radca Prawny: Waldemar Szubert<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Gwarancje ochrony nowej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w kontek\u015bcie dalszego prognozowanego spadku cen nieruchomo\u015bci Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku\u00a0 o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, wesz\u0142a w \u017cycie w dniu 1 lipca 2022 roku. Jest to ustawowy nast\u0119pca uprzedniej ustawy […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":839,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[35],"tags":[],"class_list":["post-3395","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-financial","entry","has-media"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/i-rs.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3395","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/i-rs.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/i-rs.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/i-rs.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/i-rs.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3395"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/i-rs.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3395\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/i-rs.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/839"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/i-rs.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3395"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/i-rs.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3395"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/i-rs.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3395"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}