{"id":3319,"date":"2021-05-25T00:00:00","date_gmt":"2021-05-24T22:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/i-rs.pl\/zakaz-licytacji-nieruchomosci-mieszkalnych-nie-wylacza-promesy\/"},"modified":"2021-05-25T00:00:00","modified_gmt":"2021-05-24T22:00:00","slug":"zakaz-licytacji-nieruchomosci-mieszkalnych-nie-wylacza-promesy","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/i-rs.pl\/en\/zakaz-licytacji-nieruchomosci-mieszkalnych-nie-wylacza-promesy\/","title":{"rendered":"ZAKAZ LICYTACJI NIERUCHOMO\u015aCI MIESZKALNYCH NIE WY\u0141\u0104CZA PROMESY"},"content":{"rendered":"

Niebawem minie 1,5 roku obowi\u0105zywania zakazu licytacji nieruchomo\u015bci przeznaczonych na cele mieszkalne. W praktyce przeprowadzenia licytacji z tych nieruchomo\u015bci oczekuj\u0105 sami d\u0142u\u017cnicy. <\/strong><\/p>\n

Zgodnie z art. 15zzu ust 1 ustawy o szczeg\u00f3lnych rozwi\u0105zaniach zwi\u0105zanych z zapobieganiem, przeciwdzia\u0142aniem i zwalczaniem COVID-19, innych chor\u00f3b zaka\u017anych oraz wywo\u0142anych nim sytuacji kryzysowych<\/em> z dnia 2 marca 2020 roku \u201ew okresie obowi\u0105zywania stanu zagro\u017cenia epidemicznego albo stanu epidemii og\u0142oszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje si\u0119 tytu\u0142\u00f3w wykonawczych nakazuj\u0105cych opr\u00f3\u017cnienie lokalu mieszkalnego<\/strong>.<\/p>\n

Nast\u0119pnie zgodnie z art. 2 \u00a7 5 ustawy z dnia 14 maja 2020 roku o zmianie niekt\u00f3rych ustaw w zakresie dzia\u0142a\u0144 os\u0142onowych w zwi\u0105zku z rozprzestrzenianiem si\u0119 wirusa SARS-CoV-2<\/em> w prowadzono zakaz licytacji <\/strong>lokalu mieszkalnego lub nieruchomo\u015bci gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, kt\u00f3re s\u0142u\u017c\u0105 zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych d\u0142u\u017cnika. Zakaz ten dotyczy czasu obowi\u0105zywania stanu zagro\u017cenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz 90 dni po jego zako\u0144czeniu. Ustawa wesz\u0142a w \u017cycie w terminie 14 dni od jej og\u0142oszenia, a zatem ograniczenie funkcjonuje ju\u017c przesz\u0142o 15 miesi\u0119cy.<\/p>\n

Powy\u017csze rozwi\u0105zanie wy\u0142\u0105czaj\u0105ce mo\u017cliwo\u015b\u0107 licytowania nieruchomo\u015bci w za\u0142o\u017ceniach mia\u0142o chroni\u0107 d\u0142u\u017cnik\u00f3w przed utrat\u0105 nieruchomo\u015bci, kt\u00f3re wykorzystywane s\u0105 przez nich do cel\u00f3w mieszkalnych
\nw czasie trwania stanu zagro\u017cenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz 90 dni po jego zako\u0144czeniu.
\nW rzeczywisto\u015bci jest przyczyn\u0105 zapa\u015bci \u2013 z danych Krajowej Rady Komorniczej wynika, \u017ce w stosunku do pierwszej po\u0142owy 2019, w pierwszej po\u0142owie 2020 r. liczba licytacji z nieruchomo\u015bci spad\u0142a o ponad 50%.<\/p>\n

Wystarczaj\u0105c\u0105 ochron\u0105 wydawa\u0142oby si\u0119 prowadzenie przez ustawodawc\u0119 jedynie zakazu opr\u00f3\u017cniania lokali mieszkalnych, a nie uniemo\u017cliwienie ich licytacji, co skutkuje dalszym wzrostem zad\u0142u\u017cenia.<\/p>\n

Pozorna ochrona niekorzystna dla wszystkich\u00a0 <\/strong><\/p>\n

Przyjmijmy, \u017ce wierzyciel dochodzi od swojego d\u0142u\u017cnika nale\u017cno\u015bci g\u0142\u00f3wnej stwierdzonej tytu\u0142em wykonawczym uprawniaj\u0105cym do naliczania dalszych odsetek ustawowych za op\u00f3\u017anienie od kwoty 350\u00a0000,00 z\u0142. Zak\u0142adaj\u0105c, \u017ce okres stanu zagro\u017cenia epidemicznego lub stanu epidemii zostaje zako\u0144czony z dniem 15 maja 2021 roku, to powy\u017csze wy\u0142\u0105czenie licytacji obowi\u0105zywa\u0107 b\u0119dzie jeszcze przez 90 dni, czyli do dnia 13 sierpnia 2021 roku. W przyj\u0119tym powy\u017cej okresie wstrzymania licytacji nieruchomo\u015bci przeznaczonych na cele mieszkalne warto\u015b\u0107 odsetek, kt\u00f3re d\u0142u\u017cnik zobowi\u0105zany jest zap\u0142aci\u0107 na rzecz wierzyciela wzros\u0142a ju\u017c o 23\u00a0520,00 z\u0142 (licz\u0105c od dnia 1 czerwca 2020 roku), a przecie\u017c stan epidemii\/zagro\u017cenia epidemicznego nadal trwa.<\/p>\n

Na wzgl\u0119dzie trzeba mie\u0107 tak\u017ce fakt, \u017ce s\u0105dy wyznacza\u0142y b\u0119d\u0105 terminy licytacji w kolejno\u015bci wp\u0142ywu wniosk\u00f3w. W praktyce oznacza to, \u017ce s\u0105d wyznaczy licytacj\u0119 w jeszcze bardziej odleg\u0142ym \u2013 i trudnym obecnie do przewidzenia terminie – a zatem kwota odsetek nadal b\u0119dzie wzrasta\u0107. Obci\u0105\u017cenie d\u0142u\u017cnik\u00f3w dodatkowymi odsetkami wynikaj\u0105cymi z zakazu licytacji nieruchomo\u015bci wprowadzonego ustaw\u0105 covidow\u0105 b\u0119dzie najbardziej odczuwalne przy wi\u0119kszych kwotach wierzytelno\u015bci. Niestety, obecnie obowi\u0105zuj\u0105ce przepisy \u2013 tj. art. 9521<\/sup> \u00a7\u00a0 5 k.p.c. – nie pozwalaj\u0105 na prowadzenie licytacji nawet za zgod\u0105 d\u0142u\u017cnik\u00f3w.<\/p>\n

D\u0142u\u017cnicy chc\u0105 licytacji nieruchomo\u015bci <\/strong><\/p>\n

Obowi\u0105zuj\u0105cy zakaz licytacji nieruchomo\u015bci przeznaczonej na cele mieszkalne znacznie ogranicza zakres maj\u0105tku d\u0142u\u017cnika, z kt\u00f3rego mo\u017cna prowadzi\u0107 egzekucj\u0119. Od czasu jego wej\u015bcia w \u017cycie wyznaczane s\u0105 jedynie terminy licytacji nieruchomo\u015bci nie przeznaczonych na cele mieszkalne, m.in. rolnych, handlowo-us\u0142ugowych, czy przemys\u0142owych.<\/p>\n

Wy\u0142\u0105czenie mo\u017cliwo\u015bci licytowania nieruchomo\u015bci przeznaczonych na cele mieszkalne, przy uwzgl\u0119dnieniu warto\u015bci naliczonych odsetek oraz dodatkowych koszt\u00f3w aktualizacji operatu szacunkowego de facto pogarsza sytuacj\u0119 d\u0142u\u017cnika. Kwota uzyskana ze sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci z uwagi na \u201eodroczenie\u201d licytacji mo\u017ce by\u0107 nie wystarczaj\u0105ca do pokrycia ca\u0142ego zad\u0142u\u017cenia. Sytuacja mog\u0142aby wygl\u0105da\u0107 zupe\u0142nie inaczej, gdyby ustawodawca nie wy\u0142\u0105czy\u0142 mo\u017cliwo\u015bci licytowania tych nieruchomo\u015bci, b\u0105d\u017a dopu\u015bci\u0107 tak\u0105 mo\u017cliwo\u015b\u0107 za zgod\u0105 d\u0142u\u017cnika. W praktyce d\u0142u\u017cnicy cz\u0119sto wskazuj\u0105, \u017ce mimo trwaj\u0105cej pandemii i cz\u0119sto skomplikowanej sytuacji finansowej chcieliby sp\u0142aci\u0107 zad\u0142u\u017cenie uzyskuj\u0105c \u015brodki w\u0142a\u015bnie ze sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci mieszkalnej.<\/p>\n

Promesa \u2013 tak, ale pod pewnymi warunkami <\/strong><\/p>\n

S\u0105dy odmawiaj\u0105 wyznaczenia terminu licytacji nawet w przypadku wyra\u017cenia zgody przez d\u0142u\u017cnika. Jednym z rozwi\u0105za\u0144 pozwalaj\u0105cych na sp\u0142at\u0119 zobowi\u0105zania poprzez sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci jest uzyskanie promesy.<\/em><\/p>\n

Promesa, najcz\u0119\u015bciej kojarzona z instytucjami bankowymi i kredytami hipotecznymi, jest obietnic\u0105 dokonania okre\u015blonej czynno\u015bci lub spe\u0142nienia okre\u015blonego \u015bwiadczenia.<\/p>\n

Najpro\u015bciej m\u00f3wi\u0105c, promesa to dokument potwierdzaj\u0105cy zobowi\u0105zanie si\u0119 do\u00a0 wykonania konkretnej czynno\u015bci w przysz\u0142o\u015bci. W kontek\u015bcie powy\u017cszych rozwa\u017ca\u0144 mo\u017ce to by\u0107 np. zgoda wierzyciela na wykre\u015blenie wpisu hipotecznego w ksi\u0119dze wieczystej (je\u015bli roszczenie dochodzone w sprawie zabezpieczone jest wpisem hipotecznym), czy te\u017c zgoda na wykre\u015blenie wzmianki o prowadzonej egzekucji po sp\u0142acie zobowi\u0105zania.<\/p>\n

Wa\u017cnym jest, by d\u0142u\u017cnik uzyska\u0142 zgod\u0119 na sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci z wolnej r\u0119ki od ka\u017cdego wierzyciela, na rzecz kt\u00f3rego zaj\u0119ta zosta\u0142a nieruchomo\u015b\u0107, jak te\u017c wszystkich wierzycieli hipotecznych. Rozwi\u0105zanie to niestety mo\u017ce by\u0107 niewykonalne w przypadku, gdy warto\u015b\u0107 kwoty uzyskanej ze sprzeda\u017cy nie b\u0119dzie wystarczaj\u0105ca do pokrycia roszcze\u0144 wszystkich wierzycieli. W rezultacie mog\u0105 w\u00f3wczas wyst\u0105pi\u0107 znaczne trudno\u015bci w ustaleniu sposobu sp\u0142aty ka\u017cdego z wierzycieli. Odmowa wydania promesy chocia\u017cby przez jednego z wierzycieli i doprowadzenie do sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci mo\u017ce spowodowa\u0107 kwestionowanie tej czynno\u015bci w ramach skargi paulia\u0144skiej.<\/p>\n

Promesa okre\u015bla\u0107 powinna nieruchomo\u015b\u0107, kt\u00f3ra ma by\u0107 przedmiotem sprzeda\u017cy, a tak\u017ce termin, w kt\u00f3rym pozostaje wa\u017cna, tj. czas, do kt\u00f3rego powinna nast\u0105pi\u0107 sprzeda\u017c, a d\u0142u\u017cnik powinien otrzyma\u0107 \u015brodki na sp\u0142at\u0119 zobowi\u0105zania i przeznaczy\u0107 je na poczet sp\u0142aty zobowi\u0105zania wierzyciela. Oczywi\u015bcie promesa wskazywa\u0107 musi tak\u017ce czynno\u015b\u0107, do jakiej wykonania zobowi\u0105zuje si\u0119 jej wystawca.<\/p>\n

Promesa \u2013 z komornikiem lub bez <\/strong><\/p>\n

Realizacja promesy mo\u017ce odbywa\u0107 si\u0119 przy udziale Komornika S\u0105dowego prowadz\u0105cego post\u0119powanie, b\u0105d\u017a te\u017c poza tym post\u0119powaniem, przy czym d\u0142u\u017cnik w ka\u017cdym wypadku zobowi\u0105zany b\u0119dzie do poniesienia na rzecz Komornika S\u0105dowego koszt\u00f3w op\u0142aty stosunkowej. Wysoko\u015b\u0107 tej op\u0142aty b\u0119dzie taka sama w przypadku sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci w drodze licytacji, realizacji promesy przy udziale Komornika S\u0105dowego, jak te\u017c poza post\u0119powaniem po poinformowaniu Komornika S\u0105dowego przez wierzyciela o bezpo\u015bredniej sp\u0142acie zobowi\u0105zania. Warto wskaza\u0107 tak\u017ce, \u017ce zgodnie z art. 24 ustawy o kosztach komorniczych op\u0142ata maksymalna pobierana przez Komornika nie mo\u017ce by\u0107 wy\u017csza ni\u017c 50\u00a0000,00 z\u0142.<\/p>\n

Reasumuj\u0105c wskaza\u0107 nale\u017cy, i\u017c przedstawione rozwi\u0105zanie jest korzystne dla obydwu stron post\u0119powania egzekucyjnego i nie koliduje z aktualnie obowi\u0105zuj\u0105cym zakazem licytacji nieruchomo\u015bci mieszkalnej wprowadzonej w ramach tarczy antykryzysowej. Dla wierzyciela z oczywistych wzgl\u0119d\u00f3w, gdy\u017c zaspokoi on dochodzon\u0105 przez siebie nale\u017cno\u015b\u0107, natomiast d\u0142u\u017cnik uzyskuje mo\u017cliwo\u015b\u0107 szybszego \u201euwolnienia si\u0119\u201d od ci\u0105\u017c\u0105cych na nim zobowi\u0105za\u0144. Co wi\u0119cej, kwota uzyskana ze sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci \u00a0z du\u017cym prawdopodobie\u0144stwem b\u0119dzie wy\u017csza ni\u017c w przypadku sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci w drodze licytacji, a co za tym idzie jest wi\u0119ksza szansa, \u017ce wszystkie zaleg\u0142o\u015bci d\u0142u\u017cnika mog\u0105 zosta\u0107 uregulowane.<\/p>\n

 <\/p>\n

Marta Kowalczuk-K\u0119dzierska<\/p>\n

adw. Arkadiusz Skwarek<\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Niebawem minie 1,5 roku obowi\u0105zywania zakazu licytacji nieruchomo\u015bci przeznaczonych na cele mieszkalne. W praktyce przeprowadzenia licytacji z tych nieruchomo\u015bci oczekuj\u0105 sami d\u0142u\u017cnicy. Zgodnie z art. 15zzu ust 1 ustawy o szczeg\u00f3lnych rozwi\u0105zaniach zwi\u0105zanych z zapobieganiem, przeciwdzia\u0142aniem i zwalczaniem COVID-19, innych chor\u00f3b zaka\u017anych oraz wywo\u0142anych nim sytuacji kryzysowych z dnia 2 marca 2020 roku \u201ew okresie […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":3320,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[32],"tags":[],"class_list":["post-3319","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-ogolne","entry","has-media"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/i-rs.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3319","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/i-rs.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/i-rs.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/i-rs.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/i-rs.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3319"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/i-rs.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3319\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/i-rs.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/3320"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/i-rs.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3319"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/i-rs.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3319"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/i-rs.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3319"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}