Mieszkasz w bloku? Dotyka cię problem immisji z nieruchomości sąsiedniej?

Poproś członków zarządu wspólnoty o pomoc.

Istotny z punktu widzenia właścicieli lokali mieszkalnych jest problem często występujących immisji pochodzących z nieruchomości sąsiednich, powstających np. w trakcie budowy innego budynku czy też osiedla. Czy można uzyskać odszkodowanie od dewelopera, który realizując inwestycję na nieruchomości sąsiedniej, sprowadza na właścicieli lokali położonych w sąsiedztwie budowy liczne uciążliwości takie jak np. przenoszenie dużych ilości pyłu na budynek, powodowanie wibracji czy wzmożonego hałasu?

Jak wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 20 lutego 2019 r. sygn. akt I ACa 92/18, nie występują  przeszkody w domaganiu się takiego roszczenia, jednak więcej wątpliwości budzi kwestia podmiotów uprawnionych do żądania takiego odszkodowania, jak też jego rozliczenie    w sytuacji, gdy z żądaniem zapłaty wystąpiła Wspólnota Mieszkaniowa.

Otóż w omawianym wyroku Sąd Apelacyjny uznał mając na względzie uchwałę składu siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego z 29 stycznia 2014 r., sygn. akt III CZP 84/13, że wspólnota mieszkaniowa podobnie jak w przypadku posiadania własnych roszczeń z tytułu wad robót wykonanych w ramach zleconego przez nią remontu części wspólnych nieruchomości, może mieć własne roszczenia także w odniesieniu do szkód, które powstały z powodu bezprawnych immisji z nieruchomości sąsiedniej. Oczywiście w odniesieniu do części nieruchomości wspólnej:

Podkreślić trzeba, że takie immisje mogą – i z reguły oddziałują – na cały budynek, a zatem nie tylko na odrębne lokale, ale także części wspólne nieruchomości. Wobec tego uznać trzeba, że roszczenia odszkodowawcze związane z immisjami z nieruchomości sąsiedniej co do zasady mogą przysługiwać także wspólnocie mieszkaniowej. Najbardziej oczywistym przykładem takich immisji jest przykład pękania murów nośnych budynku, wskutek prac ziemnych na sąsiedniej nieruchomości, czy też zalewanie fundamentów oraz wspólnych piwnic wskutek zmiany stosunków wodnych wywołanych bezprawnymi działaniami właściciela nieruchomości sąsiedniej.

Dalej znajduje się interesująca konkluzja Sądu wobec immisji bezpośrednio oddziałujących na lokale stanowiące własność odrębną (immisji niezwiązanych z oddziaływaniem na cześć wspólną nieruchomości).

Sąd zajął następujące stanowisko:

Skoro zaś wspólnota może mieć własne roszczenia z tytułu szkód wywołanych bezprawnymi immisjami, to zasługująca na aprobatę argumentacja ww. uchwały Sądu Najwyższego musi prowadzić do wniosku, że wspólnota może także nabyć od właścicieli lokali tworzących tę wspólnotę ich roszczenia wynikające z immisji. Nic też nie stoi na przeszkodzie, aby poszczególni właściciele lokali zlecili wspólnocie rozmowy w ich imieniu i upoważnili do zawarcia porozumienia z podmiotem odpowiedzialnym za immisje w przedmiocie należnego odszkodowania, udzielając jej stosowanego pełnomocnictwa. Wreszcie, nie można wykluczyć i takiej sytuacji, gdy wspólnota w tym zakresie wobec właścicieli niektórych lokali działałaby w ramach prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia.

Istotną jest tu również kwestia rozdysponowania otrzymanych środków, pochodzących z odszkodowania. Otóż zdaniem Sądu, Wspólnota nie może przekazać środków pochodzących z odszkodowania na nieruchomości odrębne, wyłącznie na rzecz  właścicieli lokali mieszkalnych, z pominięciem właścicieli lokali użytkowych.

Nie do przyjęcia jest odmowa zwrotu odszkodowania za immisje wobec lokalu użytkowego w związku z prowadzeniem w tym lokalu użytkowym działalności gospodarczej, która wiąże się m.in. z częstym sprzątaniem lokalu, myciem okien itp.

Wspólnota nie jest bowiem uprawniona do podejmowania uchwał, które nie dotyczą jej majątku (odszkodowanie za immisje dotyczące lokalu odrębnego, stanowi majątek właścicieli lokalu), a przypomnieć należy, że w sytuacji gdy ze Wspólnotą nie zawarto umowy cesji z właścicielem lokalu, otrzymane od dewelopera pieniądze z odszkodowania nie należą do Wspólnoty.

Nawet jednak w razie zawarcia umowy cesji z właścicielami lokali, Wspólnota nie może podejmować uchwał w przedmiocie rozdysponowania otrzymanego odszkodowania, które dyskryminować będą któregokolwiek z właścicieli lokali, nawet w odniesieniu do lokalu użytkowego.

Sąd Apelacyjny stwierdził w cytowanym orzeczeniu bowiem:

Nie do obrony jest stanowisko wspólnoty, że zapylenie oddziaływało tylko na lokale mieszkalne, a nie miało znaczenia dla lokali użytkowych. Argument odnoszący się do polityki mycia okien w lokalach użytkowych jest pozbawiony znaczenia prawnego. Istotne jest, że bardziej i szybciej brudziły się wszystkie okna w tej nieruchomości, wobec tego środki uzyskane na dodatkowe mycie okien nie powinny być dzielone z pominięciem lokali użytkowych.

Podsumowując, każdy z właścicieli może osobno domagać się odszkodowania w związku z immisjami dotykającymi bezpośrednio jego lokalu (i części składowych), jednak roszczenia te może przelać na Wspólnotę. Wspólnota natomiast uprawniona jest do żądania odszkodowania za immisje  oddziałujące na części wspólne nieruchomości.